Księgowość 14 listopada 2023

Księgi wieczyste – czym są i co zawierają?

Księgi wieczyste to niezwykle istotny element polskiego systemu prawnego i nieruchomościowego. Choć dla wielu osób mogą wydawać się skomplikowane i trudne do zrozumienia, stanowią fundament wszelkich operacji związanych z nieruchomościami. Od zakupu domu po dziedziczenie gruntów, księgi wieczyste odgrywają kluczową rolę w udokumentowaniu praw do nieruchomości i utrzymaniu klarowności w procesach prawnych. Co to jest księga wieczysta? Ile kosztuje ustalenie numeru księgi wieczystej? Jak zbudowane są elektroniczne księgi wieczyste ? Odpowiadamy w artykule.

księgi wieczyste

SPIS TREŚCI

Kto może założyć księgę wieczystą?

Osobami, które mogą założyć księgę wieczystą są:

  • osoby mające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
  • właściciel
  • współwłaściciele
  • osoba, której zostało przyznane użytkowanie wieczyste
  • osoba, której przysługuje ograniczone prawo na nieruchomości
  • wierzyciel, który ma prawo wpisu.

Założenie księgi wieczystej następuje na podstawie złożenia wypełnionego formularza KW-ZAL do odpowiedniego sądu rejonowego w okręgu położonej nieruchomości wraz z załączonym tytułem własności, a także z wypisem i wyrysem z rejestru gruntów.

Do czego przydają się księgi wieczyste?

Księgi mają zapewnić bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami. Księgi wieczyste są jawne dla wszystkich i pokazują stan prawny nieruchomości, domów, działek budowlanych, gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Z czego składa się księga wieczysta? Księga dzieli się na 4 działy. Każdy z nich poświęcony jest określonemu obszarowi informacji. Co znajdziemy w treści księgi wieczystej? Rejestr pozwala identyfikować nieruchomość oraz pozyskać informację na temat własności, współwłasności czy o użytkowniku wieczystym. Księgi zostały stworzone po to, by ustalić dane właścicieli, użytkownika wieczystego oraz kiedy i na jakiej podstawie zostało przeniesione prawo własności. Dowiemy się również o ograniczonych prawach rzeczowych oraz pozyskamy wiedzę, czy nieruchomość obciążona jest hipoteką.

Księgi są zakładane oraz prowadzone w systemie informatycznym. Każdy, kto dysponuje elektronicznym numerem księgi wieczystej, może ją przeglądać nieodpłatnie na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: 

Działy księgi wieczystej

Kupując nieruchomość warto skorzystać z dostępnych informacji zawartych w księgach. Aby dobrze zapoznać się z treścią księgi wieczystej warto poznać jej poszczególne działy. Każdy z nich zawiera całkowicie inne treści dla wskazanej nieruchomości, dzięki czemu łatwiej nam znaleźć właściwe informacje zawarte w księdze wieczystej.

Dział I – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością

Dział I-O – dotyczy oznaczenia nieruchomości 

Dział I-Sp – oznacza spis praw związanych z własnością

Dział II – dotyczy wpisów własności i użytkowania wieczystego

Dział III – przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, wpisy innych praw i roszczeń

Dział IV – dotyczy wpisów odnoszących się do hipotek 

Podmiot kupujący jest zobowiązany zwrócić szczególną uwagę na wpisy osób trzecich. Ważne są także prawa, jakie im przysługują (takim prawem jest np. dożywotnia służebność). Ponadto ważną kwestię stanowią wzmianki nanoszone z urzędu.

Zapisz się do newslettera!

Jak wygląda numer księgi wieczystej?

Numer księgi wieczystej to podstawowa informacja, która określa oznaczenie księgi prowadzonej w systemie teleinformatycznym. Numer księgi wieczystej zbudowany jest z 3 części. Każda z nich przybiera postać takiego symbolu: ****/********/*. Kolejno oznacza to:

  • część pierwsza to czteroznakowy kod Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, w którym księga została założona bądź jest prowadzona,
  • część druga to numer nadawany zgodnie z repertorium ksiąg wieczystych w danym sądzie,
  • część trzecia to cyfra kontrolna, nadawana przez sąd w trakcie zakładania księgi wieczystej.

Poszczególne części (elementy) numeru księgi wieczystej oddzielone są ukośnikiem – znakiem „/”.

Co oznacza numer księgi wieczystej – przykłady

Przykładowy numer księgi:

WA1M/00012345/1

Numer ten oznacza, że księgę wieczystą prowadzi Sąd Rejonowy w Warszawie, a dokładnie Wydział Ksiąg Wieczystych dla dzielnic Bemowo, Bielany, Ochota i Żoliborz (kod wydziału to WA1M), zgodnie z wewnętrznym repertorium dokumentów sądu jej ośmiocyfrowy numer to 0012345, a cyfra kontrolna nadana automatycznie w momencie założenia księgi wynosi 1.

Inny przykład: PO1G/00012345/1

Numer księgi wieczystej oznacza, że dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Gnieźnie – PO1G, a numer księgi wieczystej prowadzonej przez wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego w Bydgoszczy będzie miał początek BY1B.

Kody poszczególnych wydziałów ksiąg wieczystych zawarte są w załączniku nr 1 do rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

Akta księgi wieczystej

Każda księga wieczysta zawiera zbiory dokumentów określane również jako akta księgi wieczystej. W aktach można znaleźć wnioski i pisma, które stanowią podstawę do wpisów do księgi wieczystej w jej poszczególnych działach księgi wieczystej. Akta nie są jawne, dlatego dostęp do nich ma tylko osoba posiadająca roszczenia dotyczące nieruchomości.

Aby otrzymać dostęp do akt księgi należy udać się do Sądu Rejonowego – właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Dopiero po okazaniu właściwych dokumentów akta zostaną wydane, co pozwoli nam na ich przejrzenie w obecności pracownika sądu.

Zasady ksiąg wieczystych

Każda księga wieczysta ma charakter publiczny. Osoba, która posiada informację o księdze wieczystej, a dokładnie jej numer identyfikacyjny ma dostęp do informacji w niej zawartych. Funkcjonowanie ksiąg ustala się przepisami prawa. Z kolei ich właściwe działanie w praktyce jest ustalone istnieniem ściśle określonych zasad. Dzięki temu księgi spełniają swoje najważniejsze funkcje. Jakie to są zasady do czego się odnoszą?

Czytaj też: Fundacja rodzinna w Polsce

Zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych

  • zasada powszechnej jawności – księgi wieczyste nieruchomości są jawne dla wszystkich, dlatego każdy z nam ma prawo zajrzeć i zapoznać się z treścią księgi wieczystej
  • zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – zgodnie z tą zasadą, jeśli osoba trzecia nabywa własność lub inne prawa rzeczowe od osoby, która jest uważana za właściciela na podstawie księgi wieczystej, nawet jeśli faktyczna sytuacja jest inna niż to, co jest zapisane w księdze, to ta osoba trzecia wciąż nabędzie prawo w oparciu o tę transakcję, jeśli nie miała świadomości o niezgodności i nie była w stanie jej ustalić.
  • zasada pierwszeństwa wpisu – zgodnie z tą zasadą wpisane do księgi ograniczone prawa rzeczowe mają pierwszeństwo nad prawami niewpisanymi do księgi
  • zasada domniemanej zgodności ze stanem faktycznym – zasada ta oznacza, że domniemywa się, że każda informacja zawarta w księdze wieczystej jest zgodna z rzeczywistym stanem nieruchomości.

Chcesz mieć najważniejsze terminy kadrowo-płacowe zawsze pod ręką ? Pobierz nasz planner na 2024r.

Pobierz

Wpis do księgi wieczystej

Każdy wpis do księgi powinien zostać zmieniony, jeśli zmieni się także stan faktyczny danej nieruchomości. Sytuacje, które zobowiązują do zmiany to między innymi:

  • zmiana właściciela nieruchomości,
  • ustanowienie hipoteki przymusowej,
  • ustanowienie prawa ograniczonego na nieruchomości, 
  • zawarcie umowy przedwstępnej, 
  • zawarcie umowy dożywocia, 
  • ustanowienie służebności,
  • ustanowienie lub spłata hipoteki.

Warto pamiętać, że wykreślenie danej informacji dotyczących księgi wieczystej jest również formą wpisu, dlatego w takim przypadku musimy złożyć wniosek o wpis. 

Co znajdziemy w treści księgi wieczystej?

Jakie są informacje zawarte w księdze wieczystej i czego dotyczą? Każdy zapis w księdze to ważne źródło informacji, niezbędne przy podjęciu decyzji przy zakupie nieruchomości. Informacje o stanie budynku, który chcemy kupić są ważne, dlatego dostęp do księgi jest w pełni jawny i każdy może sprawdzić to w centralnej bazie danych. Wystarczy tylko znać numer wybranej księgi.

Księga wieczysta może zostać założona dla każdej wyodrębnionej nieruchomości, takiej jak:

  • działka (grunt)
  • budynek
  • mieszkanie
  • lokal użytkowy
  • garaż.

Przyjmuje się, że każda nieruchomość powinna posiadać własną księgę wieczystą. Jednak z punktu widzenia prawa nie zawsze tak jest. Dlatego brak księgi utrudnia ustalenie stanu prawnego nieruchomości, a co za tym idzie – jej sprzedaż lub kupno.

Jak założyć księgę wieczystą?

Księga wieczysta może być założona przez notariusza przy okazji aktu notarialnego umowy kupna/sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem, że księga nie była jeszcze założona – na przykład w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jakie koszty się ponosi przy zakładaniu księgo wieczystej przez notariusza?

Na opłaty składają się:

  • opłata sądowa w wysokości 60 zł,
  • wpis prawa własności 200 zł,
  • taksa notarialna około 200 zł + VAT,
  • odpis aktu notarialnego 6 zł + VAT za każdą stronę wydawanego odpisu.
księgi wieczyste 1

Elektroniczne księgi wieczyste

Jak działa wyszukiwarka ksiąg wieczystych online? Aktualnie księgę wieczystą zakłada się i prowadzi w systemie teleinformatycznym. Każdy, kto chce ustalić informację może ustalić numer księgi wieczystej i przeglądać ją nieodpłatnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Jeśli chcemy dowiedzieć się o nieruchomości (pod warunkiem nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej) której numer księgi wieczystej jest obcy, możemy skorzystać z przeglądarki dostępnej w Internecie pod adresem https://ksiegiwieczyste.pl. Dzięki tej przeglądarce możemy odnaleźć numer księgi wieczystej dla danej nieruchomości, o ile mamy informacje o jej adresie administracyjnym lub numerze działki.

Mimo wprowadzenia elektronicznej księgi wieczystej i jej ogólnego uznania, podstawowy model księgi wieczystej pozostaje niezmieniony. Nadal zawiera on cztery sekcje, zmienił się jedynie sposób jej prowadzenia.

Kwestie związane z zakładaniem i prowadzeniem ksiąg wieczystych w systemie informatycznym reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. (opublikowane w Dzienniku Ustaw z dnia 29 listopada 2013 r., pozycja 1411).

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 16 lipca 2008 r., odpowiedzialność za zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych w systemie informatycznym została powierzona Sądom Rejonowym.

Postępowanie związane z księgami wieczystymi jest regulowane przepisami art. 6261-62613 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jak zbudowana jest elektroniczna księga wieczysta

System elektronicznej księgi wieczystej (czyli wyszukiwarka ksiąg wieczystych online) to nic innego jak odpowiednik klasycznej, papierowej księgi wieczystej, którą po prostu można zweryfikować online za pośrednictwem portalu elektronicznego. Elektroniczne księgi online, możemy przeglądać od połowy 2014 roku, kiedy to miała miejsce nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeśli jednak rejestr, który nas interesuje, zakładany był bardzo dawno temu, to niestety może jeszcze nie mieć swojego odpowiednika w postaci elektronicznej księgi. W Polsce działają od 2003 r., kiedy to rozpoczął się proces digitalizacji ksiąg wieczystych w wersji papierowej do systemu teleinformatycznego. Centralna informacja ksiąg wieczystych pozwala przeglądać treść ksiąg wieczystych z poziomu komputera, lub laptopa. Dostęp elektroniczny online pozwala również na złożenie wniosku o wydanie odpisu, wyciągu lub też zaświadczenia.

Może Cię także zainteresuje: Profil Zaufany

Jak uzyskać dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych bez znajomości numeru?

W przypadku gdy nie znamy numeru księgi, możemy skontaktować się z wydziałem ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca, gdzie znajduje się nieruchomość i poprosić o jego podanie. Możemy też skorzystać z ogólnopolskiej wyszukiwarki ksiąg wieczystych i wyszukać ją po adresie lub numerze działki.

Wyszukiwanie numeru elektronicznej księgi po adresie wymagania:

  • podania takich informacji jak: miasto, ulica i numer,
  • opłacenia usługi
  • podania adresu mailowego, na który przyjdzie numer księgi.

Jeśli zdecydujemy się skorzystać z opcji wyszukiwania po numerze działki, wystarczy, że podamy pełny identyfikator działki. Niestety wyszukiwanie numeru elektronicznej księgi po nazwisku nie jest możliwe.

Skontaktuj się z ekspertem!

Chcesz uzyskać poradę od naszego eksperta? Skontaktuj się z nami już teraz i otrzymaj fachowe wsparcie! Nasi eksperci są gotowi pomóc Ci rozwiązać Twoje problemy i osiągnąć sukces.

Dyrektor Finansowa

Podobne wpisy